Kat Mülkiyetinde Genel Giderlere Katılma Yükümlülüğü

Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği” başlıklı 3. maddesi uyarınca; arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı, özel bir mülkiyet türüdür. Kat mülkiyeti, ana taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümler üzerinde kurulur.

Bağımsız bölüm; kat mülkiyetine konu olan taşınmazın, ayrı ayrı ve tek başına kullanılmaya elverişli bölümlerini ifade eder. Bir bölümün kat mülkiyetine elverişli olup olmadığı ise, tahsis edileceği kullanım amacına (mesken, dükkân, büro, depo vb.) göre belirlenir.

Ortak Giderlere Katılım ve “Aidat” Kavramı

Kat mülkiyetinin kurulmasıyla birlikte, kat maliklerinin ana gayrimenkulün ortak giderlerine katılma yükümlülüğü doğar. Uygulamada bu ödemeler “aidat” olarak adlandırılsa da, 634 sayılı Kanun’da “aidat” kavramı yer almamakta, bu ödemeler hukuken “avans” olarak kabul edilmektedir.

Kat maliklerinin ortak giderlere nasıl ve hangi oranlarda katılacakları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde düzenlenmiştir. Ancak bu hükümlerin, kat malikleri arasında aksine bir anlaşma bulunmaması hâlinde uygulanacağını özellikle belirtmek gerekir.

Giderlere Katılma Oranları

Kat malikleri arasında farklı bir anlaşma yoksa, Kanun’un 20. maddesi uyarınca;

•    1. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa eşit oranda,
•    2. Ana taşınmazın sigorta primlerine,
•    3. Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine,
•    4. Yönetici aylığına,
•    5. Ortak tesislerin işletme giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa ise arsa payları oranında

katılmak zorundadırlar.

Giderlerden Kaçınmak Mümkün müdür?

Kat malikleri, ortak yer veya tesisleri kullanma hakkından vazgeçtiklerini ya da kendi bağımsız bölümlerinin durumu nedeniyle bu yerlerden faydalanmaya ihtiyaç duymadıklarını ileri sürerek, gider ve avans paylarını ödemekten kaçınamazlar. Bu husus, Kanun’da açıkça düzenlenmiştir.

Ancak, ortak giderlerin ortaya çıkmasına bir kat malikinin veya onun bağımsız bölümünden faydalanan bir kişinin kusurlu davranışı sebep olmuşsa, giderlere katılan diğer kat maliklerinin, yaptıkları ödemeler için kusurlu kişiye rücu etme hakları saklıdır.

Ödeme Yapılmaması Hâlinde Sonuçlar

Gider veya avans payının ödenmemesi durumunda;

•    1. Diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir ya da icra takibi başlatılabilir.
•    2. Gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği her ay için %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Kiracının Sorumluluğu

Kanun’un 22. maddesi uyarınca, ortak gider ve avans borcundan asıl sorumlu kat maliki olmakla birlikte; bağımsız bölümden devamlı olarak faydalanan kiracı, kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu:

•    1. Ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır,
•    2. Ana taşınmazdan bu sıfatla faydalandığı süre boyunca geçerlidir.

Konuya ilişkin daha ayrıntılı bilgi almak ve hukuki danışmanlık hizmetinden yararlanmak için Kardelen Hukuk Bürosu’nun internet sitesinde yer alan iletişim formunu doldurabilir ya da telefon ve e-posta yoluyla büromuzla iletişime geçebilirsiniz.