Kat Mülkiyetinde Genel Giderlere Katılma Yükümlülüğü
Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği” başlıklı 3. Maddesi uyarınca arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür. Bağımsız bölümler üzerinde kurulan bir mülkiyettir. Bağımsız bölüm ise kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri olarak kabul edilmektedir. Söz konusu bağımsız bölümün kat mülkiyetine elverişliliği ise tahsis edileceği (mesken, dükkan, büro, depo vb.) kullanım amacına göre belirlenecektir.
Peki bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olduğu takdirde kat malikleri ana gayrimenkulün genel giderlerine nasıl katılacak, aidatlar nasıl ödenecektir? Öncelikle belirtmek gerekir ki, kat maliklerinin ortak giderlere katılmak üzere yaptığı ödemeye toplumumuzda “aidat” olarak ifade edilse de, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “aidat” kavramına yer verilmemiştir. Kat malikleri tarafından “aidat” olarak ifade edilen ödemelerin yasal düzenlemelerdeki karşılığı “avans” olarak kabul edilmektedir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesinde kat maliklerinin avans ödemelerine konu olan ana gayrimenkulün giderlerine nasıl katılacakları düzenlenmiştir. Ancak burada söz konusu yasal düzenlemelerin uygulanabilmesinin kat malikleri arasında başka türlü anlaşma olmaması şartına bağlanmış olduğunu hatırlatmak gerekmektedir. Kat maliklerinin her biri arasında başka bir anlaşma olmadığı takdirde, kat malikleri yasal düzenlemelerle getirilen giderlere yasal düzenlemelerde belirtilen oranlarla katılmakla yükümlüdür.
Buna göre, kat malikleri arasında başka türlü anlaşma olmadığı takdirde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesi gereğince kat maliklerinin her biri kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit oranda; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmak zorundadır.
O halde, kat malikleri tarafından bu giderlere katılma borcundan herhangi bir haktan feragat edilerek kurtulmak mümkün müdür? Yasal düzenlemelere göre kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacaktır.
Ancak, söz konusu giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir şekilde faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları saklıdır.
Kat maliki ya da malikleri tarafından gider veya avans payının ödenmemesi halinde ise; diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir. Ayrıca gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatı ödemekle karşı karşıya bırakılmıştır.
Bu giderlerden asıl sorumlu olarak kat malikleri kabul edilmiş olmakla birlikte, yasanın 22. Maddesi uyarınca gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından, bağımsız bölümden devamlı bir şekilde faydalanan kiracı da o bağımsız bölümün kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, ana taşınmazda bu sıfatla faydalandığı sürece geçerli olacaktır.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye Kardelen Hukuk Bürosu’na ait bu sitenin iletişim bölümündeki formu doldurarak ya da telefon veya mail aracılığı ile irtibat kurarak kolaylıkla ulaşabilir, konuya ilişkin hukuki danışmanlık alabilirsiniz.