Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi ve Kiralananın Tahliyesi
Kardelen Hukuk Bürosu olarak bu yazımızda; kira sözleşmesinin neyi ifade ettiği, geçerli bir kira sözleşmesinin nasıl yapılabileceği, konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmesinin kiracı tarafından nasıl sona erdirilebileceği, kiraya verenin kira sözleşmesini nasıl feshedebileceği ve kiracının kiralanandan nasıl tahliyesinin sağlanabileceği gibi hususlarda okuyucuyu bilgilendirmeyi amaçlamaktayız.
Kira Sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesi ile düzenleme alanı bulmuş olup, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme türü olarak ifade edilmiştir. Buna göre, kiraya veren bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakacaktır. Kiracı ise kira bedeli ödeme borcu altına girecektir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmeleri, yasanın genel hükümlerine tabi adi kira sözleşmeleri (arsa, baz istasyonu, apartman duvarı vb. için yapılan kiralamalar), konut ve çatılı iş yerleri için yapılan kira sözleşmeleri, hasılat (ürün) kira sözleşmeleri ve hayvanları konu edinen kira sözleşmeleri olmak üzere dört tür olarak düzenleme alanı bulmuştur.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmelerinin geçerliliği için herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Bu nedenle, taraflar konusu taşınır da olsa, taşınmaz da olsa sözleşmeyi sözlü, yazılı ya da resmi şekilde noter aracılığıyla yapabilirler. Ancak, taraflar arasında ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda kira sözleşmesinin varlığının ve şartlarının ispatını kolaylaştırmak amacı ile bu sözleşmelerin adi yazılı ya da resmi şekilde noter aracılığıyla yapılmasını önermekte fayda bulunmaktadır.
Kira Sözleşmeleri süresi bakımından ise belirli süreli veya belirsiz süreli şekilde yapılabilmektedir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde, herhangi bir süre öngörülmemiş ise bu sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesi niteliğinde olacaktır. Kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süreli olması kira sözleşmesinin sona erdirilmesi koşullarında farklılık ve önem arz etmektedir.
Kira Sözleşmesinin geçerli bir şekilde yapılabilmesi için, kiraya verenin kiralananın maliki olma şartı aranmayacaktır. Kiralananın maliki tarafından yapılmayan kira sözleşmeleri, feshedilmediği ya da sözleşmenin iptali davası açılmadığı sürece geçerliliğini koruyacaktır. Kiralanan üzerinde paylı mülkiyet var ise; kira sözleşmesi yapmak Türk Medeni Kanunu’nun 691. Maddesi uyarınca önemli yönetim işlerinden sayıldığından kira sözleşmesinin yapılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir. Kiralanan üzerinde elbirliği mülkiyeti var ise; kira sözleşmesinin yapılabilmesi için maliklerin tamamının oybirliği ile karar alınmış olması veya kira sözleşmesi yapması hususunda maliklerin içlerinden birini bu konuda yetkilendirilmiş olması şartı aranmaktadır.
Konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ve devamı maddelerinde özel düzenleme alanı bulmuştur. Hukukumuzda konuttan kasıt, bir kimsenin içinde sürekli olarak barındığı ev, apartman dairesi gibi kişinin özel yaşamını sürdürdüğü yer olarak ifade edilmektedir. İş yeri bakımından ise; ticari ve mesleki anlamda kullanılan ve sadece çatılı olan iş yerleri bu düzenlemelere tabi kılınmıştır.
Yasal düzenlemelere göre, konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmeleri bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki şekilde sona erdirilebilecektir.
Konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona erdirilmesi hususu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi’nde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre, kiracı belirli süreli sözleşmeleri süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiraya verene bildirimde bulunularak sona erdirilebilir. Bu halde, kiracı sözleşmenin sona ermesine en az on beş gün kala sözleşmeyi sona erdirme bildirimini kiraya verene iletmiş olmalıdır, aksi takdirde taraflar arasındaki sözleşme aynı koşullarda bir yıl süreyle uzamış kabul edilecek ve işbu sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmeyecektir. Kiraya Veren bakımından ise, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşme sona erdirilemeyecek; ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verilebilecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir.
Konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmelerinin dava yoluyla sona erdirilmesi ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler şeklinde olmak üzere ayrım yapılarak düzenlenmiştir.
Konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmelerinin kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle dava yoluyla sona erdirilmesi halleri; kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacının olması, yeni malikin konut ve iş yeri ihtiyacının olması ve kiralananın yeniden inşa ve imarı gerekmiş olması şeklinde düzenlenmiştir.
Kiraya Veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olduğunda veya kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız olduğunda, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmelerinin kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava yoluyla sona erdirilmesi halleri; kiracının tahliye taahhüdünde bulunması, kiraya veren tarafından kiracıya iki haklı ihtar çekilmiş olması, kiracının ya da eşinin aynı yerde oturmaya elverişli konutu olması, kiracının kira bedelini ya da yan giderleri ödememiş olmasıdır.
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracı kira bedelini ya da yan giderleri ödememesi halinde kiraya veren kiracıya süre verilip, süre içerisinde ödenmemesi halinde feshedilebileceğinin yazılı bildirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye Kardelen Hukuk Bürosu’na ait bu sitenin iletişim bölümündeki formu doldurarak ya da telefon veya mail aracılığı ile irtibat kurarak kolaylıkla ulaşabilir, konuya ilişkin hukuki danışmanlık alabilirsiniz.